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住宅を取得するためのポイントをお伝えします。
１．ライフプランと住宅取得資金
お金を作る前に、まずライフプランを立ててください。マイホームは非常に大きな買い物です。買換え、住み替えで2度、3度となる方もいらっしゃるでしょうが、大方は人生でたった一度の大きな買い物になると思います。ですから、失敗は許されません。既婚の方はご夫婦でよく話し合って。 頭金を貯める、物件を探すという行動は、その後の話です。将来の人生設計の中で、マイホームが何のために必要なのか、ちょっと変な見方かもしれませんが、こんな見方から考えればマイホームの位置付けがはっきりとしてくるでしょう。
２．ライフプランって何？
さて「まずはライフプラン」といっても、そのライフプランを描くにはどうすれば良いのでしょうか。ライフプランとは「将来の生活設計」です。自分だけでなくもちろん配偶者と一緒、そしてその中には子供たち、親といった人達が関わり合ってきます。将来設計を確認してみましょう。
今は共働きでも、将来も二人で働き続けますか？ 転勤があるかもしれないのに、無理に家を購入しますか？年老いた両親は誰が面倒を見ますか？
●ライフプランの作り方
①今後、将来のイベントを書き出す。
②その為の費用と時期を予測する。
③生活費の推移を予想する。
④今後の収入とその時期を予測する。
⑤預貯金等の運用利率を決める。
３．ライフプランが定まると、マイホーム取得の資金計画に道が見えてくる
ライフプランと密接につながってくる問題です。会社に勤め続けるのなら、会社の財形貯蓄や社内融資を利用してもいいでしょう。しかし、将来独立する気なら、ローンは利用できません。資金計画を立てるとき、心しておきたいことは、無理な生活設計にならないように気をつけること。もし得られるのなら、親からの援助も仰ぎましょう。住宅は世代間の資産を移行していくための手段としても大切なものです。将来引き継ぐ財産を、いま譲り受ける方法をとってもいいかと思います。
４．ファイナンシャルプランナーの考える家計管理の秘訣
「倹約すればお金が貯まる」と頑張るのは辛い作業です。 Aの考え方ではどこかで反動がでます。 あるいは、締めてみたら全然貯まってないという結果になるかもしれません。
目標金額をあらかじめ決めておき、月々定額を貯蓄していくBの方法が、健全にお金を貯める秘訣です。
Aと比べて貯蓄が前に来るので、目的が明確になる分、厳しい支出で回していくことも苦になりません。
Ａ：収入-支出＝貯蓄
Ｂ：収入-貯蓄＝支出
５．いくらの住宅を購入するのか？
ここでのポイントは
①ライフプランのキャッシュフローは確保できるか
頭金の支出とローンの支払いがライフプラン資金に与える影響
★我々ファイナンシャルプランナーはキャッシュフロー表を作り、その推移を確認する
②将来の自由度は確保できるか
ローン残高より、不動産の時価が大きいことがポイント。
時価よりもローン残高が大きいと、持ち続けなければならないなど、結果として人生設計の自由度を狭めてしまう。
６．住宅購入時の頭金はいくら必要か？
例：400万円の住宅を頭金800万円、住宅ローン3200万円で購入
購入時点では、負債は3200万円、資産は4000万円ですから、売却しても損はない計算です。しかし、家は購入して人が住んだ時点から値下がりを始めます。中古になると価格はぐっと下がってきます。
10年くらい前に購入した人はこういったケースが多いのです。しかし、人生何が起こるかわからない。 いつなんどき、手放すことになっても、ローンが住宅時価を超えないようにしておけば、負債も背負わ、いくばくかのお金も残って安心です。
そのためにはどうしたらいいのか。このケースの場合、10年後のローン残金も2800万円以内になるようにしておかなければなりません。
つまり、頭金を適度な大きさとし、ローン（借金）を少なくスタートすることが大事なのです。金融機関の「8割融資」は、8割程度が物件の資産価格となるであろうということ。裏返せば、購入者も2割程度の頭金を用意したいということです。
※参考資料：3200万円
3％、35年返済なら10年後の残金は2600万円でクリアとなります。
※頭金準備の方法
頭金を十分用意しておくほうが安心とはいえ、そうそう貯められるものでもありません。そこで、親からの援助も考えてください。相続時精算課税制度を使えば、援助額は大きくできます。
７．今が住宅購入のベストタイミング？ 超低金利住宅ローン選びのポイント
「金利が下がっている時期は物件価格が上がっている。」 これが通常のマーケットですが、いままでの日本は「金利も下がっているが、物件価格も下がっている」いちばんいい時期でした。土地を資産としてとらえる日本人気質ですから、銀行も不良債権回収業務を一段落させれば、マーケットにまたお金を戻してくれるはずです。 但し、金利はすでに上がり始めています。 これだけ低い金利は長くは続かず、3％ラインの正常値に戻っていくでしょう。
８．住宅ローン／変動型と固定型
低金利時代は変動金利ローンのほうが固定金利ローンより金利が低くなります（高金利時代は反対）。
変動金利はスタートはいいのですが、低金利から上がっていくのみです。対して、固定金利でその時々の返済金額が明確にわかっているほうが、リスクを背負わなくてすみます。将来設計が生涯にわたって立てられますから、今の時代は、固定を選んでおいたほうがいいかと思います。
９．返済期間と総返済額
例：３０００万円 全期間固定金利３．０％
返済期間の長短によって総返済金額が変わってきます。この例でいくと、20年ローンの場合は月々の返済金額が16.6万円、35年ローンの場合は11.5万円となり、15年の差で約860万円の違いは大きいはずです。ローンはなるべく早くに返すことを心がけましょう。
※返済期間を短くするために月々の支払を無理するのではなく、長めの返済期間で余裕を持たせて、
「貯蓄→一部繰上げ返済」を繰り返していく方法もあります。
１０．住宅ローンの諸手数料
銀行が熱心になってきたため、いろいろなローン（商品）が出てきています。 昔より選択肢が広くなった分だけ、選び方も難しくなってきました。 加えて、住宅ローンには別途手数料がかかることも考慮しておいてください。 この手数料もかかる銀行、かからない銀行と、いろいろありますから、ローン選択時には考慮する必要があります。
※ローンのベストチョイス法
長期固定金利型であること、諸手数料が安いこと、この2点を押さえて検討したほうがいいでしょう。できれば、繰上げ返済のしやすさも考慮してみてください。ちなみに、元利均等のローンは、繰上げ返済を早い時期にやればやるほどメリットが大きいです。
１１．住宅ローン減税
家を購入すると、住宅ローン控除という税額控除が受けられます。年末のローン残高に一定割合を乗じて控除額が決まります。この額が所得税から直接控除されますので節税効果大です。
１２．まとめ
①マイホームの購入目的はライフプランの中で,しっかりと確認する
②有利な税制をうまく活用
③ローンは比較しながら選択
できれば長期固定金利の選択をお勧めします。
商品は手数料の安さなども検討してください。
返済期間はできるだけ短く、もしくは繰り上げ返済で頑張りましょう。
マイホームは人生の夢。
ライフプランを作り、一生懸命、夢に向かって、
皆様の住まいを手に入れてください。
