メールマガジンバックナンバー

ライフプランとファイナンシャルプランニング（生命保険・住宅ローン・資産運用の見直し）
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　お金を殖やす、貯める、今日からはじめる節約テク！　第０１３号 　　　
　　　
　２００５/６/１４発行 発行部数：１,０９６部 　　　　
　　　
　〜どの金融機関にも属さない中立・公正のＦＰがあなたを応援します〜 　　

　バックナンバー： http://www.fp-trc.com/cus_seminar.html
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　 □■メルマガの内容（はじめての方へ）
　
　 このメルマガでは、読者の皆さんが知っておくと得する税金のしくみや、賢
　い保険の選び方、住宅ローンの得する利用方法、年金テク、節約テクなど、
　すぐに役立つ知恵を実務家ＦＰがわかりやすく、生活者の立場で、あなたに
　 お伝えします。
　
　 お金について考えることで、あなたやご家族のライフプランについて見直す
　 きっかけになれば、うれしいです。

【目次】 ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿___

　 ・家計とビジネスに役立つ算数　〜ワンルームマンション投資〜
　 ・保険商品、契約法、税務の研究　〜アカウント型生命保険（２）〜
　 ・住宅ローンの見直し（３回目）〜ＦＰ流〜
　 ・メルマガ紹介
　 ・無料レポート進呈
　 ・編集後記 　

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　●　家計とビジネスに役立つ算数　〜　ワンルームマンション投資　〜

　年金不安から、その不足額を補うために、ワンルームマンション投資して、
　 家賃収入を年金代わりに、と考えている方も多いようです。

　そこで、投資の判断に役立つ計算を学びましょう。

　<事例>マンションの価格２,５００万円。家賃収入年間１４４万円。年間の
　　　　 費用は固定資産税、修繕積立金など年間５０万円。マンション購入時
　　　　 の登記費用などの初期費用１００万円。

　以上を前提に、このワンルームマンションに投資したほうが得かどうか、考
　 えてみます。「広告」などで、利回り５％などと載っていますね。どうやら
　 利回りが判断基準になりそうです。

　<表面利回り（＝広告の利回り）の計算>

　（年間の家賃収入÷マンションの価格）×１００％

　事例では、１４４万円÷２,５００万円×１００％　＝５．７６％

　いまどき、これほどの利回りの金融商品はありません。これは、絶対買いで
　 す。そう思ったあなたは、業者の罠にはまっています。

　この利回りは、諸費用を全く考慮に入れていません。諸費用を考慮した実質
　 利回りを考えます。

　<実質利回り>

　（年間家賃収入ー費用）÷（マンションの価格ー初期費用）×１００％

　事例では、９４万円÷２,４００万円×１００％＝３．９２％

　これで、おわかりですね。
　 表面利回りで判断すると大変なことになります。

　ところが、ところが。この実質利回りでも不十分です。

　すくなくとも「ＤＣＦ」でおおまかに判断することが必要です。この考え方
　 は、「現在割引価値」がわからないと難しいので、項を改め、次回にします。
　
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【保険商品の研究】〜　アカウント型生命保険（２）　〜

　前回からのつづきです。

　この保険は、保険会社に預金口座をつくり、契約者は、その口座にお金を預
　 けます。その口座から、自分に必要な保険を購入していきます。

　この口座に残高があれば、例えば６０歳になった時に終身保険に移行できま
　 す。この口座の部分を、利率変動型積立終身保険と呼んでいます。

　でも、おわかりですね。一般にいう終身保険とは全く違います。アカウント
　 型の終身保険の部分は保険というより、実質は預金です。

　ところで、この保険の特徴として一般的に言われていることをまとめてみま
　 す。

　１．保険設計が自由にできる。

　　　従来の定期付終身保険は、定期保険分を減額するにしても、制約があり
　　　 ましたが、アカウント型は必要に応じて、そのつど保障内容を変えるこ
　　　 とができます。
　
　 ２．お金を自由に引き出せる。

　　　従来の定期付終身保険の場合は、解約の場合が通常です。アカウント型
　　　 は、自分の口座（アカウント）からお金を自由に引き出せます。
　
　 ３．保険料払込終了時に終身保険に移行できる。

　４．予定利率が変動

　　　従来の定期付終身保険は、契約時の予定利率が固定されていましたが、
　　　 アカウント型は毎年もしくは３年ごとに見直しされます。

　一見、従来の終身保険よりフレキシブルに、保障内容を見直すことができ、
　 役に立ちそうな印象をうけますが、落とし穴がいっぱいあります。

　特に、定期付終身保険からアカウント型に転換を勧められてられている人は
　 要注意です。

　前回も書きましたが、不利益変更されている方が実に多いのです。

　わたしの相談者で、最もひどかった転換の例は、予定利率が良かったころの
　 定期付終身保険が最低保障１．５％のアカウント型に変更されたのと、転換
　 後に支払う保険料全てが掛け捨ての定期保険や医療保険の購入に当てられて
　 いました。

　積み立て部分に貯まっているのは、転換時に定期付終身保険から引き継いだ
　 ３０万円程度で、転換後、６０歳まで支払う保険料から積み立て部分に回る
　 部分はないので、６０歳まで保険料を払い続けても、積み立て部分は３０万
　 円＋アルファにしかなりません。（相談例の場合です）

　もちろん、この程度の積立額では、６０歳時に終身保険に移行することがで
　 きません。

　また、転換前の定期保険部分は１５年更新だったのが、転換で１０年更新に
　 不利益変更されていました。

　定期付終身保険からアカウント型に転換を勧められてられている人は、ＦＰ
　 に相談してみることをお勧めします。

　では、最後に、アカウント型に加入する場合の注意点を述べます。
　 この保険は「自由設計」となっていますが、年齢に応じた加入最低保険金額
　 や、見直せるのが契約後1年後から、など制約があります。

　積み立て部分の途中引き出しには、手数料がかかるため、何度も引き出しを
　 繰り返すとコストがかさみます。

　積み立て部分が少ないと、保険料払込時に終身保険に移行できませんし、保
　 険金額はその時の年齢で計算されるので、大きな保険金額は買えません。

　積み立て部分も事務費（付加保険料）が引かれた残りが運用されますので、
　 実質の利率は低くなります。

　だから、この保険への加入は慎重になってください。

　加入する場合は保険に詳しいＦＰに相談してください。

　※　保険の基礎知識はバックナンバーをご覧下さい。　
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　●　住宅ローンの見直し（３回目）　〜ＦＰ流〜

　・キャンペーン金利の落とし穴
　
　　 公庫が１８年度に廃止予定なので、この市場を巡って、銀行もかなり熾烈
　　 な住宅ローン争奪戦をしています。
　　 ３年固定１％という超金利のローンを提供している銀行もあります。でも、
　　 気をつけなければいけないのは、４年後の金利がどうなっているかです。
　　
　　 この罠に気づいた人が融資担当者に指摘すると、そのときに、また、低い
　　 金利のものがでているので、借換えれば大丈夫と言われます。

　　妙に納得して、３年ごとに見直せば、得だなと思ってしまうんですが、こ
　　 れが大間違い。

　　人って、自分に都合の良いふうに、考えてしまうのですね。

　　まず、３年後に、銀行がキャンペーンをやっている保証や、金利がまだ低
　　 い保証などありません。過去２０年間の金利平均は約４．５％です。
　　 また、借換えできる保証もありません。

　　重要なことは、目先の金利ではなく、ローンを確実に無理なく返済できる
　　 かです。

　・頭金なしの落とし穴

　　頭金なしのローンを組むということは、いままで、貯蓄をできる余裕がな
　　 い生活だったことが推測されます。そのような方が、３年固定１％などの
　　 ローンを組んでしまうと、４年後に金利が上昇したときに、かなり返済が
　　 苦しくなることが予想されます。

　　また、マンションであれば、管理費や修繕積立金、固定資産税など賃貸よ
　　 り負担が増えますが、この点の考慮がありません。

　　ちょっとの環境変化で影響を受けてしまうのが、頭金なしでローンを組ん
　　 だ方です。

　　少なくとも、頭金は物件価格の２０％以上、購入諸費用も考えるとさらに
　　 １０％ぐらい貯蓄できてから、購入するのが理想といえます。

　　
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　●　編集後記

　ようやく夏らしい気候になってきました。
　 昨日、寝苦しかったので、今年初めてクーラーをつけて寝ました。
　 季節の変り目って、体調崩しやすいので、皆さんも気をつけてください。

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